Realitka odmítá vrácení provize

 

Příběh zaslán 13.10.2014: „Chtěla jsem koupit byt 1KK v Brně, který jsem si našla na internetu. Nabízela jej Akademie realit s.r.o. na svých internetových stránkách.

Společnost jsem kontaktovala a projevila zájem.

Jejich makléřka mi poslala související informace. Sdělila mi, že je zde možné řešení, že banka rozdělí úvěr a zástavu, která na bytě vázne, na poloviny a na této jednotce tak zůstane poloviční zástava. S tím jsem souhlasila a do obchodu jsem šla.

Pak mi dne 4.3.2013 poslala zprostředkovatelskou smlouvu a telefonicky na mne tlačila, abych smlouvu uzavřela ihned, protože na byt je spousta zájemců a pokud nepodepíši ihned, tak o byt přijdu.

O byt jsem měla velký zájem a vzhledem k tomu, že nemám s takovýmto jednáním žádné zkušenosti, jsem tomuto uměle vytvořenému tlaku podlehla a smlouvu jsem podepsala.

Makléřka také zneužila toho, že jsem ji osobně znala a důvěřovala jí a stále mne přesvědčovala, že všechno zařídí, ať jí věřím.

Po podpisu smlouvy na mne makléřka tlačila, abych co nejdříve poslala zálohu na provizi 70.000,- Kč, což jsem udělala.

Bohužel až poté jsem zjistila, že smlouvu jsem nepodepsala se společností, která byt nabízela a kterou prezentovala makléřka, ale s jinou čerstvě, asi účelově, založenou společností s podobným matoucím názvem, kterým je Akademie realit – regionální kancelář II s.r.o. Později jsem zjistila, že takových společností s matoucími názvy si lidé z realitky založili během krátkého období několik.

Prodávájící nejednali přímo ale zmocněncem, který, jak jsem se později přesvědčila a jak mne sdělili i lidé z realitky, byl na věci zaangažován a fungoval jako obchodní partner realitky.

Obdržela jsem návrh smlouvy o smlouvě budoucí a svěřenecké smlouvy.

Dokumenty byly pro mne hrubě nevýhodné a rizikové a v takovém znění jsem je určitě nemohla uzavřít.

Zejména šlo o to, že v rozporu s tvrzením makléřky dokumenty nepočítaly s rozdělením úvěru a zástavy a na bytové jednotce měla zůstat stále zástava ve výši dvounásobku její hodnoty.

Se zmocněncem kupujících jsme docela dlouho o věci jednali a podařilo se nám dojít k řešení ohledně všech problémů, až právě na problém s dvounásobnou zástavou.

Zmocněnec několikrát změnil názor a nechtěl realizovat ani to řešení ohledně dvounásobné zástavy, se kterým již jednou souhlasil. Realitka se jednání téměř neúčastnila, a když do něj zasáhla, tak argumentovala v můj neprospěch.

Problém s dvounásobnou zástavou jsem nemohla akceptovat, zvlášť když zmocněnec prodávajících navrhoval nesmyslně dlouhé lhůty pro odstranění zástavy a rovnou mi sdělil, že banka většinou nedodrží termíny a že často chybuje.

Navrhoval mi tak řešení, kdy já jsem měla odeslat své peníze do úschovy, které by se mi již nevrátily, a mohlo by se mi stát, že zástava nebude vymazána, protože nedojde k úhradě druhé poloviny úvěru. Tuto druhou polovinu úvěru měl uhradit další kupující jiného bytu, což jsem však nemohla ovlivnit a výmaz zástavy z mého bytu byl na jeho platbě závislý.

Realitka proto nebyla schopná dodržet slib, že zástava bude rozdělena na poloviny a přesto, že se již zdálo, že najdeme i řešení tohoto problému, zmocněnec prodávajících v tomto okamžiku odmítl o věci dále jednat a jednotku mi prodat.

Sdělila jsem, že mám zájem o byt i přesto, že realitka v dohodnuté lhůtě koupi nezprostředkovala a že i v případě koupě (i po této lhůtě) jsem ochotna zaplatit provizi. Oslovila jsem realitku, zmocněnce prodávajících, i samotné prodávající, avšak pro nečinnost realitky a pro nezájem zmocněnce prodávajících už nebylo možné koupi uskutečnit.

Dotázala jsem se realitky, jestli mají i jiný obdobný byt, ale neměli, a proto jsem je vyzvala, aby mi vrátili zálohu, protože k uzavření smlouvy nemohlo dojít, protože zmocněnec prodávajících sdělil, že byt neprodá a realitce tak nevznikl nárok na provizi.

Makléřka mi řekla, že se musíme osobně sejít, protože musíme probrat některé věci, co se nedají psát do emailu. Tohle po mě chtěla již v průběhu jednání o smlouvě, ale já jsem to vždy odmítla, protože nehodlám sjednat nic, co by se nedalo napsat do emailu, hodlám jednat pouze legálně.

Neustále mě přesvědčovali, že musím přijít na osobní jednání a bylo jasné, že jinak mi peníze nevrátí, proto jsem to musela akceptovat a na jednání jsem se dostavila. Na jednání mi člověk z realitky sdělil, že jsem obchod zmařila já a že mi peníze nevrátí a několik dalších nepravdivých informací. Po delší debatě a zopakování faktu, že jsem těžko mohla zmařit jednání já, když k dnešnímu dni chci byt stále ještě koupit a zaplatit provizi, ale zmocněnec prodávajících již byt neprodává. A to ani tím pro mne rizikovým a nepřijatelným způsobem.

Nakonec mi člověk z realitky řekl, že sice nic nezprostředkovali, ale pokud chci vůbec nějaké peníze dostat zpět, takže mi vrátí 20.000,- Kč, více ne a zbytek že si nechají.

To jsem považovala za vydírání, myslím, že je to nelegální a sprosté a nemohla jsem na to přistoupit.

Realitka mi pak ještě nabídla, že mi nevrátí mé peníze, ale že mi dá jakýsi poukaz na jejich služby, který mi neukázali a nebylo ani zřejmé co má být jeho obsahem a jakou má mít povahu. Pro přijetí mi navíc stanovili krátkou lhůtu. V kombinaci s tím, že mi sdělili, že nemají žádný byt, který by vyhovoval mým požadavkům a že už jsem věděla, jak jejich služby vypadají, jsem to považovala za výsměch.

Protože jsem věc chtěla řešit smírně, tak jsem se rozhodla, i když vím, že realitka na žádné peníze nárok nemá, jim přesto část peněz nechat a navrhla jsem jednateli, ať si nechají 15.000,- Kč a vrátí mi 55.000,- Kč, což odmítl s tím, že mi peníze nevrátí. Nevrátili mi nic a ani mne nijak nekontaktovali.

Věc bych ráda řešila dohodou, stále jsem ochotna realitní kanceláři 15.000,- Kč ponechat, v případě že mi 55.000,- Kč vrátí zpět. V opačném případě jsem připravená celou záležitost řešit soudní cestou.“

Vyjádření právníka:

Z popisu skutkového stavu vyplývá, že makléřka ji informovala o možnosti rozdělení úvěru a zástavy, která na bytové jednotce vázne, na poloviny s tím, že částka zajištěná zástavním právem se sníží o polovinu. To se však nepromítlo do návrhů smlouvy o uzavření budoucí smlouvy a svěřenecké smlouvy. Otázkou je, zda paní může ujištění makléřky prokázat (například e-mailovou komunikací či alespoň svědecky), poněvadž v textu smlouvy o něm není bohužel zmínka. V takovém případě by zprostředkovatel bez ohledu na to, co uvádím níže, byl ve smyslu čl. V. odst. 6 smlouvy povinen vrátit zálohu na provizi v plné výši, poněvadž zprostředkovávaná smlouva nebyla uzavřena nikoli z důvodů na straně zájemkyně. Zprostředkovatel by tak ani nemohl argumentovat porušením povinnosti zájemkyně ve smyslu čl. IV. odst. 3, případně čl. V. odst. 1 smlouvy.

Paní v popisu skutkového stavu uvádí, že zprostředkovatel jí zálohu na provizi vrátit nehodlá, aniž by specifikoval důvod, na základě něhož je oprávněn tak učinit. Lze předpokládat, že by argumentoval ustanovením čl. IV. odst. 3 smlouvy.

Smluvní ujednání dle čl. IV. odst. 3 je třeba kvalifikovat jako smluvní pokutu ve smyslu ustanovení § 2048 občanského zákoníku. Nejvyšší soud ČR ve své judikatuře dlouhodobě zastává poměrně přísný názor ohledně určitosti povinnosti zajišťované smluvní pokutou, kdy v případě její nedostatečné specifikace je ujednání o smluvní pokutě stiženo neplatností. Na druhou stranu se jedná o judikaturu ve smyslu předchozí právní úpravy. Nový občanský zákoník s neurčitostí právního jednání, kterou nelze odstranit ani výkladem, spojuje jeho nicotnost, tj. o právní jednání nejde.

Ve zprostředkovatelské smlouvě představuje zajišťovanou povinnost čl. II odst. 7: „Zájemce se zavazuje poskytnout zprostředkovateli veškerou potřebnou součinnost.“ Obsah této povinnosti zájemkyně by bylo možné kvalifikovat jako nejasný, není zřejmé, co se za veškerou potřebnou součinnost dle tohoto ujednání považuje, nelze tedy určitě posoudit, zda tato povinnost byla či nebyla zájemkyní splněna a v návaznosti na to, zda je zájemkyně povinna smluvní pokutu hradit. Pokud by takovou neurčitost nešlo zhojit ani výkladem v intencích ustanovení § 555-558 občanského zákoníku, šlo by o zdánlivé (nicotné) právní jednání ve smyslu § 553 odst. 1 uvedeného právního předpisu. Ke zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží, nevyvolává tedy žádné právní následky. Nicotnost působí ze zákona (ex lege) a soud k ní přihlíží i bez návrhu účastníků z úřední povinnosti (ex officio).

 

Kromě nicotnosti právního jednání lze dále uvažovat hovořit o jeho neplatnosti. Právní jednání může být ve smyslu ustanovení § 583 občanského zákoníku neplatné z důvodu omylu o rozhodující okolnosti, kdy tento omyl vyvolala druhá strana. Jde o omyl o jakékoli skutečnosti, která je pro provedení právního jednání rozhodující. Jedná se o případ, pokud by znalost skutečného stavu věci vedla jednajícího k tomu, že by dané právní jednání neprovedl vůbec, anebo by je provedl za podstatně odlišných podmínek. Takovou skutečností by mohl být požadavek paní na snížení částky zajištěné zástavním právem o polovinu, kdy druhá strana (zprostředkovatel) omyl vyvolala tím, že uvedla zájemkyni nesprávnou informaci o možnosti takového snížení, přičemž není rozhodné, že byl zprostředkovatel v dobré víře ohledně pravdivosti takové informace. Zde však záleží na důkazní situaci, o níž se zmiňuji výše.

Omyl se může týkat i osoby, vůči níž jednající projevuje svoji vůli. Proto je třeba se v této souvislosti věnovat důsledkům skutečnosti, že předmětnou smlouvu se zájemkyní neuzavřela společnost Akademie realit s.r.o., jak se zájemkyně nepochybně na základě předsmluvní komunikace domnívala, ale společnost Akademie realit – regionální kancelář II s.r.o.

Osobu, s níž zájemce o zprostředkování uzavírá smlouvu, lze považovat za „rozhodující okolnost“ a též není pochyb o tom, že zájemkyně byla v tomto případě v omyl uvedena zprostředkovatelem, tedy že se omylu nedopustila svým přičiněním.

Svou roli pro posouzení vyvolání omylu bude samozřejmě hrát to, jak se prezentovala makléřka, s níž zájemkyně jednala, v jakých prostorách docházelo k osobnímu jednání apod. Na webových stránkách www.akademierealit.cz však nikde není zmínka o existenci dalších společností (regionálních kancelářích), zákazník tak nemá důvod pochybovat, že by mohl vstupovat do smluvních vztahů s jiným subjektem. Určitě nelze po zájemci o zprostředkování spravedlivě požadovat, aby před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy prováděl lustraci v obchodním rejstříku. Tomu koresponduje i ustanovení § 6 odst. 1 občanského zákoníku, dle něhož má každý povinnost jednat v právním styku poctivě, a proto je jednající oprávněn důvěřovat informacím, které mu druhá strana poskytne. Nelze proto od jednajícího požadovat, aby si ověřoval informace poskytnuté druhou stranou.

Též označení zprostředkovatele v předmětné smlouvě o zprostředkování je matoucí, neboť zde není uvedena přesně jeho obchodní firma i s dodatkem označujícím právní formu (Akademie realit – regionální kancelář II s.r.o.), ale je zde pouze označen jako „Akademie realit – regionální kancelář II“. V případě připojení označení právní formy společnosti by bylo pro zájemkyni snazší uvědomit si, že jde o jiný subjekt, avšak pouhé uvedení „Akademie realit – regionální kancelář II“ může vyvolat dojem, že jde o jakousi vnitřní organizační složku společnosti Akademie realit s.r.o. označenou jako „regionální kancelář II“.

Neplatnosti právního jednání se však v tomto případě musí zájemkyně vůči zprostředkovateli dovolat, jinak se považuje za platné.

Pokud jde o zálohu na provizi ve výši oněch 70.000,- Kč, šlo by v případě nicotnosti výše rozebraného ujednání smlouvy o zprostředkování či její celé neplatnosti o bezdůvodné obohacení na straně zprostředkovatele ve smyslu § 2991 občanského zákoníku (zprostředkovatel se obohatil ziskem majetkového prospěchu plněním bez právního důvodu). Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

Nad rámec výše uvedeného lze poukázat ještě na další argumentaci ve prospěch zájemkyně. I kdybychom připustili platnost předmětného ustanovení i celé smlouvy, lze dospět k závěru, že zájemkyně uzavření smlouvy nezmařila, tedy že nelze hovořit o nedostatečné součinnosti při zprostředkování na její straně.

V předmětné smlouvě není přesně uvedeno, za jakých podmínek má zájemkyně povinnost kupní smlouvu s kupujícím uzavřít. Obecně nelze uvažovat o tom, že bylo její povinností uzavřít tuto kupní smlouvu s jakýmikoliv podmínkami. Zprostředkovatel by tedy musel prokázat, z čeho vyvozuje, že zájemkyně zmařila uzavření kupní smlouvy a současně i to, že on sám splnil svou povinnost spočívající ve vyvinutí činnosti směřující k tomu, aby byla kupní smlouva uzavřena.

Jak sama zájemkyně uvádí, byla to ona, kdo měl celou dobu zájem kupní smlouvu uzavřít, z čehož lze dovozovat nesplnění výše uvedené povinnosti zprostředkovatele. Jeho činnost nebyla vyvinuta v dostatečné kvalitě a rozsahu, neboť podmínky k uzavření kupní smlouvy byly pro zájemkyni nepřijatelné. Za splnění povinnosti zprostředkovatele nelze považovat pouze to, že zájemkyni představil potenciálního prodávajícího. Od zprostředkovatele je třeba žádat určitou aktivitu, kterou v tomto případě neprojevil v dostatečné míře.

S ohledem na výše uvedené mám za to, že právo je na straně paní. Je však třeba vyjasnit důkazní situaci ohledně požadavku na snížení částky zajištěné zástavním právem a dalších souvisejících skutečností. Jako vhodný postup navrhuji zaslat zprostředkovateli dopis, v němž se paní dovolá neplatnosti smlouvy a vyzve zprostředkovatele k vrácení zálohy na provizi v plné výši.